核心觀點(diǎn)：樓市分化進(jìn)入新周期，出現(xiàn)“遇冷”和“發(fā)燒”兩種截然不同的態(tài)勢，有喜也有憂。“遇冷”是成效，需要堅(jiān)持；“發(fā)燒”是問題，需要解決。無論哪個(gè)，正視現(xiàn)實(shí)，保持樓市調(diào)控定力是關(guān)鍵。

　　據(jù)報(bào)道，歷經(jīng)“9·30”“3·17”兩輪房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)發(fā)力，一二線城市齊齊進(jìn)入環(huán)比“量價(jià)齊跌”階段，周期性拐點(diǎn)正在不斷逼近。但樓市的整體趨穩(wěn)似乎并未影響到開發(fā)商對三四線城市的良好預(yù)期，三四線城市的土地市場仍然火爆，多個(gè)城市在2017年上半年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)上百億的土地出讓收入。（7月31日《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》）

　　數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控政策的影響下，全國一二線熱點(diǎn)城市商品住宅市場普遍出現(xiàn)“量價(jià)齊跌”態(tài)勢，樓市調(diào)控的影響已經(jīng)在一線城市全面出現(xiàn)。雖然未出現(xiàn)大拐點(diǎn)，但投資投機(jī)需求被打壓，市場因此退燒，住房向居住屬性回歸。

　　與此相對應(yīng)的是，全國樓市銷售依然明顯呈現(xiàn)分化，三四線城市接近全面上漲，無論房價(jià)還是銷量。而這些城市的土地市場仍然火爆，也從另一個(gè)角度佐證了這一點(diǎn)。其中雖然不無“剛需”因素，但也不乏調(diào)控乏力、投機(jī)炒作、風(fēng)險(xiǎn)累積等問題。由此說樓市分化進(jìn)入新周期，一二線“遇冷”，三四線“發(fā)燒”，既符合實(shí)際，也提醒我們需要有效應(yīng)對。

　　當(dāng)前樓市調(diào)控需保持定力，一要遏制熱門城市調(diào)控松動跡象，二要避免三四線城市房價(jià)炒作。在筆者看來，這是“樓市后調(diào)控時(shí)代”的關(guān)鍵。一方面，“遇冷”的城市不能見好就收，而應(yīng)在咬定“調(diào)控”不放松的基礎(chǔ)上，積極探索如何利用好當(dāng)前的窗口期，建立長效機(jī)制，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。事實(shí)證明，單靠一個(gè)“限”字，難以從根本上遏制市場亂象，也難以釋放真正的購房需求，還是需要綜合施策。比如，應(yīng)加快完善不動產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)，推動信息共享和互通互認(rèn)，使投機(jī)炒房者盡快“曝光”。同時(shí)，提高限購限貸等調(diào)控政策的實(shí)施效果，在樓市調(diào)控中既能有效保障外溢人群的剛需，又能精準(zhǔn)打擊投機(jī)炒作需求，維護(hù)市場秩序。

　　另一方面，對“發(fā)燒”的城市，可考慮在“一城一策”基礎(chǔ)上進(jìn)行“區(qū)域協(xié)調(diào)施策”，提高調(diào)控實(shí)效，給發(fā)燒的樓市降溫。不難發(fā)現(xiàn)，隨著城市界限越來越模糊，區(qū)域概念強(qiáng)化，僅僅以行政邊界實(shí)施的“一城一策”調(diào)控已無法適應(yīng)市場變化。雖然有些“城市群調(diào)控場”的態(tài)勢已然初具雛形，對區(qū)域市場整體回歸理性產(chǎn)生了積極作用，但由于不同城市長期的行政分割，在協(xié)調(diào)程度、形成調(diào)控合力的能力以及政策科學(xué)性上還需進(jìn)一步完善。如果缺乏新的調(diào)控視角和手段，沒有進(jìn)一步的“區(qū)域協(xié)調(diào)施策”，一二線城市原有的樓市亂象，便很有可能會在三四線城市重現(xiàn)，這是必須高度警惕和盡力防范的。

　　總之，樓市分化進(jìn)入新周期，出現(xiàn)“遇冷”和“發(fā)燒”兩種截然不同的態(tài)勢，有喜也有憂。“遇冷”是成效，需要堅(jiān)持；“發(fā)燒”是問題，需要解決。無論哪個(gè)，正視現(xiàn)實(shí)，保持樓市調(diào)控定力是關(guān)鍵。按照中央政治局會議要求，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機(jī)制是抓手；因地制宜，打壓投資投機(jī)需求，抑制泡沫，讓市場退燒，讓住房回歸居住屬性是目標(biāo)。（中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)專欄作者 張國棟）


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