編者的話：國慶節(jié)假期前，多地的樓市就已經(jīng)感受到暖意，房屋成交量上漲，股市也收復(fù)3000點。本月8日，國新辦舉行新聞發(fā)布會，介紹加力推出的一攬子增量政策，其中就包括推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)和提振資本市場，進(jìn)一步提振了市場信心。如何看待股市、樓市這波企穩(wěn)反彈？老百姓又該如何投資？

　　看待股市，信心和耐心都不可少 

　　楊德龍

　　近期，A股和港股的突然放量暴漲超出了所有人的預(yù)期，雖然之后有所回調(diào)，但國內(nèi)外資本市場專家紛紛表示看多中國優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。實際上，在9月18日美聯(lián)儲宣布首次降息50個基點，開啟一輪降息周期時，市場就擔(dān)心美聯(lián)儲降息可能引發(fā)全球資本市場的大變局。之前連續(xù)上漲四年的歐美日股市見頂風(fēng)險在加大，A股和港股則是出現(xiàn)機(jī)會。全球資本市場面臨再平衡，全球資金有望從歐美日股市高位出逃流入估值洼地，而A股和港股無疑是兩大估值洼地。

　　歐美日股市經(jīng)過四年的上漲后，已經(jīng)產(chǎn)生了明顯的泡沫化。在今年美股節(jié)節(jié)攀升時，“股神”巴菲特大幅減倉第一大重倉股蘋果公司和第二大重倉股美國銀行。這充分表明巴菲特貫徹了他廣為人知的那句話：“別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪。”

　　美股現(xiàn)在是“別人貪婪時我恐懼”，不要再追逐美股指數(shù)ETF，防止高位被套的風(fēng)險，特別是有的ETF溢價率高達(dá)30%，風(fēng)險較大。另一方面，在A股和港股則是在“別人恐懼時我貪婪”，應(yīng)尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，做好價值投資。

　　投資者應(yīng)堅持價值投資、長期投資理念，不要過多關(guān)注短期的市場波動，而要關(guān)注企業(yè)長期的投資價值。在市場下行周期中魚龍混雜，好壞股票往往都會下跌。然而，在市場上漲時，優(yōu)質(zhì)公司最終會收復(fù)失地甚至創(chuàng)下新高，而劣質(zhì)公司可能只有反彈而無法回升并創(chuàng)出新高。因此，價值投資的標(biāo)的在未來一兩年內(nèi)可能會為堅守的投資者帶來良好投資回報。

　　9月30日，中國滬、深兩市成交量突破了2.5萬億元，節(jié)后首個交易日再次放出天量。雖然在急劇上漲之后，市場出現(xiàn)了快速調(diào)整，但截至目前本輪行情背后的邏輯并未改變。從推動這輪牛市行情的因素來看，多項重磅政策的推出，以及后續(xù)還會不斷推出的一系列增量政策，都增強(qiáng)了市場信心。因此，在完成第一波調(diào)整之后，市場有望迎來新的上漲機(jī)會。在市場波動的時候，投資者應(yīng)該警惕非理性的交易決策，保持信心、耐心，避免在市場下跌時恐慌性拋售，在市場上漲時貪婪追高，造成不應(yīng)該有的損失。（作者是前海開源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、基金經(jīng)理）

　　兩大因素為政策發(fā)力奠定基礎(chǔ) 

　　孫立堅

　　都說股市是經(jīng)濟(jì)的晴雨表。一層意義是，市場循環(huán)和活力隨著基本面的改善不斷提高，投資未來的信心和決策帶來了股價趨勢性上漲，然后經(jīng)濟(jì)也展示出它向上的力量；另一層意義，就是近年來各國央行都在嘗試的通過貨幣政策的手段（向市場持續(xù)投放大量的流動性）再配合其他政策的助力來緩解市場的壓力和債務(wù)的負(fù)擔(dān)，避免去杠桿行為造成經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險。

　　貨幣和資本流入帶來的行情能否持續(xù)，取決于后續(xù)資金進(jìn)入的強(qiáng)度。而且，這種資金行情確實易受外部的負(fù)面沖擊影響，股價大起大落的風(fēng)險確實不能忽視。關(guān)鍵在于政策助力市場的強(qiáng)度和時機(jī)的把握能否帶來市場信心和資金循環(huán)的能力不斷好轉(zhuǎn)。如果出現(xiàn)良性循環(huán)，那資金造勢的格局就會帶來后續(xù)業(yè)績增長的大牛市。

　　事實上，發(fā)達(dá)國家近來實踐的政策造勢的方式就是一種新貨幣主義學(xué)派的理念嘗試，用投放大量流動性來提升資產(chǎn)價格，由此恢復(fù)市場信心和促進(jìn)資金循環(huán)的交易，讓資本市場形成的財富效應(yīng)和融資效應(yīng)，推動供求力量的同時回暖。中國也在探索貨幣政策的強(qiáng)度提高和傳導(dǎo)機(jī)制暢通的方式，但不同的是，我們前期股價調(diào)整的深度和改革開放的進(jìn)程都為這次貨幣政策的發(fā)力奠定了良好的基礎(chǔ)，我們有理由和有信心期待中國牛市的到來。從而中國的營商環(huán)境和金融發(fā)展也會因此得到大幅改善，從而反過來助力中國股市的長期繁榮。

　　樓市方面，一線城市的回暖跡象表明市場對未來的預(yù)期正在發(fā)生積極變化。由于前一波樓市過熱，二三線城市還需要經(jīng)歷消化前期投資過度、釋放存量負(fù)擔(dān)的過程。從整體的房地產(chǎn)業(yè)回暖來看，還需要時間。但隨著結(jié)構(gòu)的優(yōu)化（打造產(chǎn)城融合等措施），老百姓就業(yè)和收入水平得以改善，將可提振市場信心，最終推動實際需求增長。（作者是復(fù)旦大學(xué)發(fā)展研究院金融研究中心主任）

　　置業(yè)成本降低，提振購房需求 

　　嚴(yán)躍進(jìn)

　　當(dāng)前房地產(chǎn)政策迎來寬松周期，購房首付比例和房貸利率都已降至歷史低點，顯著降低了購房成本。結(jié)合房地產(chǎn)市場的周期大調(diào)整，可嘗試判斷何時迎來購房窗口期。

　　去年9月份一線城市率先開啟認(rèn)房不認(rèn)貸政策，而后各地一系列購房政策紛紛推出。到今年9月底各地明確二套房首付比例和首套房標(biāo)準(zhǔn)看齊。購房政策數(shù)量非常多，但邏輯非常清晰，本質(zhì)就是“讓購房者享受到最優(yōu)惠的購房政策”。尤其是觀察近期一線城市購房交易，其首套房首付比例全部下調(diào)至15%，已經(jīng)明顯降低了置業(yè)成本。可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前認(rèn)購核心區(qū)域或更優(yōu)質(zhì)住房的需求量明顯提振。

　　再看市場層面。房地產(chǎn)市場的調(diào)整是深度的。本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整始于2021年5月份，而在2024年9月份中央政治局提及“止跌回穩(wěn)”后，總體上深度調(diào)整過程已結(jié)束。據(jù)此計算，本輪房地產(chǎn)降溫周期持續(xù)41個月，明顯超過2013-2015年的調(diào)整時長。且本輪調(diào)整的幅度很大，屬于歷史罕見的深度調(diào)整。深度調(diào)整自然對購房具有積極意義，因為意味著房價泡沫有效剔除、購房成本明顯降低。

　　觀察近期尤其是十一假期各地購房市場的反饋，其市場表現(xiàn)積極、市場情緒持續(xù)轉(zhuǎn)好。從各地售樓處反饋的情況看，相比過去平均交易水平，當(dāng)前交易水平大增，幅度超過100%，即“翻倍”狀態(tài)。供求矛盾有效緩和，房企定價策略明顯做出調(diào)整，很多收回了價格折扣，即把類似5%的價格折扣收回。這都說明市場信心回來了，供求兩端也保持了活躍的態(tài)勢。

　　政策是積極有效的，而市場也是積極有效的。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)的基礎(chǔ)非常扎實。從經(jīng)濟(jì)層面看，宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動力強(qiáng)勁，尤其是在新一輪高質(zhì)量發(fā)展的大背景下，提振內(nèi)需的各類政策措施較多，經(jīng)濟(jì)形勢轉(zhuǎn)好，自然帶動住房消費(fèi)需求提振。而這種傳導(dǎo)機(jī)制其實是較為快速的。以就業(yè)政策為例，后續(xù)隨著就業(yè)形勢的持續(xù)轉(zhuǎn)好，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入速度加快，進(jìn)而也會增加購房等方面的消費(fèi)需求。這也確保了止跌企穩(wěn)是可持續(xù)的。據(jù)此，可以認(rèn)為，購房者入市策略需要因勢利導(dǎo)，積極做調(diào)整。考慮到政策效應(yīng)積極釋放，且市場總體處于止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期，當(dāng)前購房窗口期或已開啟。保持積極態(tài)度和優(yōu)化科學(xué)置業(yè)方式非常關(guān)鍵。（作者是上海易居房地產(chǎn)研究院副院長）